수도권 집값과 정부의 대응
수도권 집값이 다시 들썩이는 기미를 보이자, 정부가 결국 정책을 내놓았습니다. 10월 15일 공개된 ‘주택시장 안정화 대책’은 강도 높은 규제 묶음으로 주목받고 있습니다. 특히 서울 전 지역과 경기 일부 12곳이 주요 대상으로 묶였는데, 해당 지역들은 어떤 곳인지 살펴보겠습니다.
규제지역 확대와 주요 내용
요즘 부동산 시장 분위기가 다시 슬슬 달아오르면서, 정부에서도 조치를 취하게 되었습니다. 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 방안’은 단속을 강화하겠다는 의지가 느껴지는 내용으로 구성되어 있습니다.
가장 먼저 주목할 점은 서울 전역이 조정대상과 투기과열지구로 묶였다는 것입니다. 서울뿐만 아니라, 경기에서도 과천, 분당, 광명 등 인기 있는 지역까지 포함되었습니다. 이로써 수도권의 핵심 지역 대부분이 규제 대상으로 들어갔다고 볼 수 있습니다.
게다가 이 지역에는 토지거래허가제도 적용됩니다. 쉽게 말해, 이제 집을 구매하려면 계약 전에 관할 시·구청의 허락을 먼저 받아야 하며, 구매 후 반드시 2년 동안 실거주해야 한다는 조건이 붙습니다. 더 이상 누구나 자유롭게 사고팔 수 있는 시대는 끝났다고 봐야겠습니다.
대출 정책도 이전보다 더욱 깐깐해졌습니다. 투기나 조정대상 지역에서는 LTV가 40%로 제한되므로, 무리하게 대출을 받아 집을 구입하는 것이 어려워졌습니다.
이처럼 여러 규제가 시행되면서도 정부는 공급 확대 방안을 계속 추진하겠다고 밝혔습니다.
청약 제도의 변화
최근 청약 제도가 변경되어 실제로 거주하려는 사람들에게 더 유리한 방식으로 개편될 예정입니다.
조정 대상 지역 변화
이번 조치로 인해 강남과 서초 같은 전통적인 인기 지역은 물론, 강북 지역까지 서울 전역이 조정대상과 투기과열지구로 다시 지정되었습니다. 이전에는 일부 지역만 해당되었지만, 이제는 서울 전역이 일괄 규제되는 점에서 분위기가 크게 달라졌습니다.
경기권 또한 만만치 않은 상황입니다. 용인, 성남, 수원, 하남, 화성, 남양주, 고양, 광명 등 주요 도시 대부분이 이번 조치의 틀 안에 포함되었습니다. 인천 지역은 송도와 청라 중심으로 적용되어 사실상 수도권 전반이 통제 대상이 되었습니다.
이러한 상황으로 인해 요즘 사람들의 관심이 비규제 지역으로 점차 옮겨가고 있는 분위기입니다. 이러한 지역은 집값이 비교적 안정되어 있고, 대출 조건도 덜 까다로워서 주목받고 있습니다. 예를 들어 이천, 안성, 여주, 연천, 동두천, 용인 처인구나 평택 일부 지역은 여전히 피해를 입지 않은 곳으로 눈에 띄고 있습니다.
1015 부동산 대책의 주요 내용
10월 중순 발표된 이번 부동산 대책을 보면, 그동안 느슨했던 제약이 한꺼번에 강하게 적용되는 느낌입니다. 단순히 규제가 확대되는 것이 아니라 금융, 지역 지정, 청약 조건까지 전방위적으로 손을 본 조치로, 시장의 반응이 심상치 않습니다.
가장 눈에 띄는 것은 서울 전 구역이 다시 묶였다는 점입니다. 전통적으로 조정 대상이었던 강남 외에도, 이제 강북 지역까지 포함되어 서울 25개 구 전체가 조정대상 및 투기과열지구로 통합 지정되었습니다.
또한, 토지거래허가제까지 추가로 적용되어 이제 집을 구매하기 위해서는 구청의 허가를 받아야 하며, 실거주 요건도 필수적으로 따라야 한다는 점이 중요한 변화입니다.
변화하는 부동산 투자 환경
최근 집을 투자 목적으로 사고파는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. 이와 함께 금융 제약도 강해져, LTV와 DTI는 일괄적으로 40%로 제한되었습니다. 결과적으로 대출받을 수 있는 금액이 줄어드는 상황입니다.
특히 고가주택에 대한 대출 한도는 15억 초과 구간에서 2억에서 4억 수준으로 축소되었습니다. 이로 인해 고가 아파트를 대출로 구매하는 것은 사실상 불가능해졌다는 것을 의미합니다.
전세대출의 변화
전세대출에 대한 질문이 많아졌지만, 이제 그 상황도 많이 달라졌습니다. 오는 10월 29일부터는 집 한 채를 가진 분들조차 전세자금대출 시 DSR이 적용됩니다. 즉, 수도권이나 1주택자가 전세를 얻고자 할 경우, 대출 심사에서 이자 상환액이 DSR 계산에 포함됩니다.
이전에는 적용되지 않던 부분이지만, 이제는 이자만 DSR 기준에 포함되고 있습니다. 따라서 기존에 주택담보대출이나 신용대출을 가지고 있는 경우, 전세대출 한도 또한 줄어들 가능성이 높습니다. 앞으로 세금 관련 정책도 변화를 겪을 예정이니, 부동산 매매를 고려하는 분들은 신중하게 생각해 보아야 할 것입니다.
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